Resumen ejecutivo
Situación financiera del condominio con corte acumulado a mayo de 2026. La copropiedad presenta un déficit estructural sostenido, financiado con mora a proveedores esenciales.
Deuda total actual
$759,8 M
Proveedores · Pasivo total $779,5 M
Recaudo promedio
43%
de lo facturado (abr–may)
Ingreso presupuestado
$64,6 M
cuota mensual aprobada 2026
Gasto promedio mensual
$77,0 M
enero–mayo 2026
Déficit acumulado
($87,2 M)
enero–mayo 2026
Disponible (caja+bancos)
$11,2 M
frente a $759,8 M de deuda
Concentración energía
67,4%
de la deuda en un solo proveedor
Ventana de operación
0–6 m
antes de un evento detonante
El mecanismo en una línea
🏘️
Se factura
$58 M / mes
→
💸
Se recauda solo 43%
$20–30 M / mes
→
📉
Déficit mensual
≈ ($17 M)
→
⚡
No se paga energía
CARIBEMAR $511,9 M
Resultados de la conciliación
La información contable es consistente: la ecuación contable cuadra y los estados concilian con balances de prueba, auxiliares y notas.
Prueba de la ecuación contable (Activo = Pasivo + Patrimonio)
| Verificación | Marzo | Abril | Mayo |
|---|---|---|---|
| Total Activo | $1.288.149.427 | $1.317.849.814 | $1.326.678.044 |
| Total Pasivo + Patrimonio | $1.288.149.427 | $1.317.849.814 | $1.326.678.044 |
| Diferencia | $0 | $0 | $0 |
PyG vs. auxiliares
Cada concepto del Estado de Resultados de abril y mayo concilia sin diferencias con su auxiliar. El total de gastos del bimestre ($155.876.097) coincide con la suma de los soportes.
Balance vs. balances de prueba y notas
Bancos, cartera neta, depreciación acumulada y proveedores concilian con el balance de prueba y las notas.
Déficit operacional y recaudo
Los gastos superan los ingresos los cinco meses. La causa raíz es el bajo recaudo: se cobra menos de la mitad de lo que se factura.
Ingresos vs. gastos mensuales
Resultado mensual
Eficiencia de recaudo (recaudo efectivo en caja)
| Indicador | Abril | Mayo |
|---|---|---|
| Facturación del mes (cuota + energía) | $58.304.840 | $58.304.840 |
| Recaudo efectivo del mes | $19.960.734 | $30.155.665 |
| % Recaudo / Facturación | 34,2% | 51,7% |
| % Recaudo / Cartera total expuesta | 2,8% | 3,7% |
Cobertura del gasto con la cuota: osciló entre 65% y 78% cada mes — siempre faltó entre el 22% y el 35% de los recursos para operar. El déficit es estructural, no puntual.
Crecimiento sostenido de cartera y proveedores
Cartera y proveedores crecen en paralelo todo el año mientras el patrimonio se erosiona: lo que no se cobra a los copropietarios se deja de pagar a los proveedores.
Evolución mensual ene–may 2026
Detalle mensual
| Mes | Cartera (clientes) | Proveedores | Consign. x identificar | Patrimonio |
|---|---|---|---|---|
| Enero | $665.218.461 | $609.051.156 | ($41.386.003) | $621.409.163 |
| Febrero | $692.594.245 | $655.233.082 | ($45.330.831) | $603.004.368 |
| Marzo | $709.089.136 | $684.613.370 | ($53.379.588) | $586.136.685 |
| Abril | $747.660.642 | $737.054.881 | ($62.373.188) | $559.884.453 |
| Mayo | $775.859.071 | $759.843.414 | ($80.798.628) | $547.182.549 |
| Variación | +16,6% | +24,8% | +95,2% | −11,9% |
En cinco meses: la cartera creció $110,6 M y los proveedores $150,8 M; las consignaciones por identificar casi se duplicaron y el patrimonio cayó $74,2 M.
Apalancamiento con proveedores y deuda de energía
Sin obligaciones financieras (créditos, CDT o fiducia), el déficit se financia exclusivamente con mora a proveedores, de forma muy concentrada en la empresa de energía.
Concentración de la deuda (mayo)
Antigüedad de la deuda · CARIBEMAR
Antes de marzo 2026
$471,6 M arrastrados
≈ 92% de la deuda ya estaba causada — saldo antiguo, no consumo reciente.
Abril 2026
+$33,4 M consumo (FC 707)
Saldo al 30/04: $505,0 M.
Mayo 2026
+$20,8 M consumo · −$13,8 M pago
Los pagos se aplicaron a energía de enero y febrero. Saldo al 31/05: $511,9 M.
Principales proveedores (mayo 2026)
| Proveedor | Saldo | % del total | Concepto |
|---|---|---|---|
| CARIBEMAR de la Costa S.A.S. E.S.P. | $511.919.820 | 67,4% | Energía |
| Seguridad Cosmos Ltda. | $91.250.471 | 12,0% | Vigilancia |
| Navi Security S.A.S. | $46.810.000 | 6,2% | Vigilancia |
| Pitalúa Yances William | $38.681.995 | 5,1% | Servicios |
| Empresa Power Services Ltda. | $27.120.514 | 3,6% | Servicios |
| Wolfs Security S.A.S. | $15.747.700 | 2,1% | Vigilancia |
| Total proveedores | $759.843.414 | 100% | — |
Energía + vigilancia concentran ≈ 88% del pasivo. La copropiedad opera, en la práctica, financiada por su proveedor de energía, con una deuda mayoritariamente antigua y creciente.
Proyección de sostenibilidad
Con las tendencias actuales (proveedores +$37,7 M/mes, cartera +$27,7 M/mes, déficit −$17,4 M/mes), el deterioro continúa el resto de 2026.
Proyección status quo
| Corte proyectado | Proveedores | Cartera | Déficit acumulado año |
|---|---|---|---|
| Mayo 2026 (hoy) | $759.843.414 | $775.859.071 | ($87.218.648) |
| Julio 2026 (+2 m) | $835.239.543 | $831.179.376 | ($122.106.108) |
| Septiembre 2026 (+4 m) | $910.635.672 | $886.499.681 | ($156.993.568) |
| Diciembre 2026 (+7 m) | $1.023.729.866 | $969.480.138 | ($209.324.758) |
Eventos detonantes (línea de tiempo)
0 – 6 meses · más probable
Suspensión del servicio de energía (CARIBEMAR)
Deuda de 15–25 meses; se paga menos que el consumo corriente. Sin energía la copropiedad deja de operar de inmediato.
3 – 12 meses
Acción jurídica / embargo de cuentas
Por CARIBEMAR o empresas de vigilancia ($91 M + $47 M) ante la ausencia de un acuerdo de pago formal.
≈ 6 meses
Bola de nieve del pasivo
El pasivo supera $1.000 M hacia noviembre–diciembre y el déficit acumulado se duplica (−$209 M).
Bajo el presupuesto y la gestión actuales la copropiedad no es financieramente viable. La ventana realista antes de un evento que la paralice es de 0 a 6 meses, salvo que se actúe simultáneamente sobre recaudo de cartera, negociación de la deuda de energía y reajuste de la cuota.
Principales riesgos de control interno
Riesgos más representativos priorizados por nivel.
Gestión de cartera deficiente Alto
Se recauda 34%–52% de lo facturado, sin ciclo de cobro efectivo. Es la falla que origina el déficit y el crecimiento de la cartera.
Apalancamiento concentrado en energía Alto
Deuda con CARIBEMAR de $511,9 M (67% del pasivo) sin acuerdo de pago formal. Riesgo de suspensión y embargo no provisionados.
Consignaciones por identificar Alto
Crecen a −$80,8 M; dinero recibido sin aplicar al tercero y diferente del balance de prueba. Sobrestima la cartera.
Liquidez insuficiente Alto
Disponible ≈ $10,2 M frente a proveedores > $759 M; capital de trabajo negativo.
Reclasificaciones de cartera relevantes Alto
Movimientos de $36–50 M/mes entre cuentas sin soporte claro; pueden enmascarar la antigüedad e incobrabilidad real.
Causación de ingresos no recaudados Medio
Se reconoce la cuota completa en resultados pero ingresa menos de la mitad en caja.
Ausencia de fondo de imprevistos Medio
No se evidencia constituido (solo reserva Ley 675 por $15,8 M). Incumplimiento normativo (art. 35).
Recomendaciones
Acciones priorizadas, con sustento normativo en la Ley 675 de 2001 cuando aplica.
1
Intensificar el recaudo de cartera
Cobro persuasivo y, vencido el plazo, cobro jurídico (la certificación de deuda por expensas presta mérito ejecutivo); intereses de mora y acuerdos de pago. Es la palanca de mayor impacto.
INMEDIATA · LEY 675 ART. 29, 30 Y 51
2
Negociar formalmente la deuda de energía
Acuerdo de pago con CARIBEMAR para evitar la suspensión del servicio y normalizar el saldo; revelar el riesgo de continuidad.
INMEDIATA
3
Reajustar la cuota / cuota extraordinaria
Llevar a la asamblea la aplicación de la cuota aprobada 2026 ($64.634.000) y/o una cuota extraordinaria para sanear la deuda de energía.
INMEDIATA · LEY 675 ART. 38
4
Depurar las consignaciones por identificar
Conciliar mensualmente contra extractos y aplicar a la cartera individual; unificar ESF y balance de prueba.
ALTA
5
Elaborar flujo de caja proyectado
Monitorear un flujo de caja mensual que priorice obligaciones esenciales (energía, nómina, vigilancia).
ALTA
6
Constituir el fondo de imprevistos
Crear y manejar en cuenta separada el fondo de imprevistos.
ALTA · LEY 675 ART. 35
7
Establecer control presupuestal e informar a los órganos
Comparar mensualmente ejecución vs. presupuesto e informar desviaciones y la situación financiera al consejo y la asamblea, con las salvedades del caso.
MEDIA · LEY 675 ART. 38, 51, 56 Y 57